Le code de l’urbanisme fixe des délais d’instruction de deux ou trois mois et prévoit qu’à défaut de réponse le permis est acquis tacitement. En pratique, la demande de pièces complémentaires remet le compteur à zéro, et le permis tacite reste difficile à faire reconnaître faute de délai imposé à la mairie pour délivrer le certificat qui l’atteste. Le droit existe déjà : il n’est assorti d’aucune conséquence utile pour le demandeur. La fiche propose de rendre ces délais opposables, sans en créer de nouveaux.
Le code de l’urbanisme est clair : deux mois pour une maison individuelle, trois mois pour les autres permis de construire, et si l’administration ne répond pas dans ce délai, le permis est acquis tacitement. Cette règle est ancienne, connue de tous, et elle est très largement neutralisée par deux mécanismes qui n’ont l’air de rien. Le premier est la demande de pièces complémentaires, qui interrompt le décompte. Le second est le certificat attestant l’existence d’un permis tacite, que la mairie délivre sur simple demande mais sans qu’aucun délai ne lui soit imposé. Il en résulte une situation où le délai figure dans le code sans être opposable à celui qui l’a dépassé. La présente fiche ne propose pas de raccourcir les délais : elle propose de les rendre effectifs.
Le constat
Le délai existe, il est écrit, il est court
Le délai d’instruction de droit commun est de deux mois pour les permis de démolir et les permis de construire portant sur une maison individuelle, et de trois mois pour les autres permis de construire et les permis d’aménager 1. Ce délai est majoré d’un mois dans une série de cas énumérés, notamment lorsque le projet est soumis à une autorisation au titre d’une autre législation, lorsqu’une dérogation est nécessaire, ou lorsqu’il se situe dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique 2.
À l’expiration de ce délai, le silence de l’autorité compétente vaut permis de construire, d’aménager ou de démolir tacite, ou décision de non-opposition à déclaration préalable 5.
Sur le papier, le demandeur dispose donc d’une garantie forte : l’administration répond, ou bien elle est réputée avoir accepté.
Le compteur se remet à zéro
Le premier mécanisme neutralisant est la demande de pièces manquantes. Lorsque le dossier est incomplet, l’autorité dispose d’un mois pour adresser au demandeur une lettre recommandée indiquant de façon exhaustive les pièces manquantes 3. Le demandeur dispose alors de trois mois pour les produire, faute de quoi il fait l’objet d’une décision tacite de rejet, et le délai d’instruction ne recommence à courir qu’à compter de la réception des pièces 3.
Le code a anticipé l’usage abusif de ce mécanisme. Une nouvelle demande formulée dans le délai d’un mois se substitue à la première 4. Surtout, les demandes notifiées après l’expiration du délai d’un mois, ou portant sur des pièces qui ne sont pas exigibles en application du code, n’ont pas pour effet de modifier les délais d’instruction 4.
La règle est donc écrite. Elle est aussi, de l’aveu du Gouvernement, régulièrement contournée : répondant en 2015 à une question portant sur les demandes de permis de construire faisant systématiquement l’objet d’une demande de pièces complémentaires, le ministre indiquait que le principe avait été réaffirmé par le décret du 27 avril 2015 afin d’éviter les demandes abusives, et rappelait l’objectif fixé de ramener dans la majorité des cas à cinq mois le délai d’obtention des autorisations d’urbanisme 7.
Le problème n’est pas dans la règle, il est dans sa sanction. Lorsqu’une commune notifie hors délai une demande de pièces non exigibles, le demandeur a le droit pour lui, mais il n’a aucun moyen simple de le faire valoir. La commune considère le dossier comme incomplet, prononce un rejet tacite à l’expiration des trois mois, et il revient au demandeur de saisir le tribunal administratif pour faire constater que le délai avait continué de courir. Entre-temps, l’opération est arrêtée.
Le permis tacite est acquis mais reste à prouver
Le second mécanisme tient au certificat. Lorsqu’un permis est acquis tacitement, l’autorité compétente délivre, sur simple demande du demandeur ou de ses ayants droit, un certificat attestant l’existence de cette décision tacite 6. Aucun délai ne lui est imposé pour le faire.
Or ce certificat est en pratique la condition d’usage du permis. Il est demandé par les établissements prêteurs, par les notaires et par les assureurs de la construction, qui ne se satisfont pas d’une absence de réponse. Une autorisation acquise de droit mais qu’aucun document ne matérialise reste inutilisable, et l’autorité qui n’a pas su répondre dans le délai se trouve, une seconde fois, en position de retarder le projet.
Ce que l’on ne sait pas
Aucune statistique publique ne mesure le délai réel séparant le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme de la décision. Le service statistique du ministère chargé du logement publie mensuellement, à partir de la base Sitadel, le nombre de logements autorisés et commencés, mais non les délais d’instruction 9. Entre août 2024 et juillet 2025, 360 200 logements ont été autorisés à la construction, soit 3,8 % de plus que les douze mois précédents, mais 22 % de moins que les douze mois ayant précédé la crise sanitaire 9.
L’absence de mesure n’est pas un détail. Elle explique qu’un débat vieux de vingt ans sur les délais d’urbanisme se conduise sans donnée, à partir de témoignages professionnels, et que chaque texte de simplification puisse être présenté comme un progrès sans que le progrès soit jamais constaté. Le Sénat relevait déjà en 2016 l’urgence de simplifier le droit de l’urbanisme et de la construction 8, et sa commission des affaires économiques jugeait en juin 2025 que la proposition de loi de simplification alors examinée demeurait un texte de circonstance ne permettant pas une réforme d’ensemble 10.
L’état du droit
Les délais
L’article R. 423-23 du code de l’urbanisme fixe le délai d’instruction de droit commun à deux mois pour les permis de démolir et les permis de construire portant sur une maison individuelle et ses annexes, et à trois mois pour les autres permis de construire et les permis d’aménager 1.
L’article R. 423-24 majore ce délai d’un mois dans une liste de cas limitativement énumérés, ces majorations n’étant pas cumulables entre elles 2.
L’article R. 424-2 dispose qu’à défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction, le silence de l’autorité compétente vaut permis tacite ou décision de non-opposition 5.
Les pièces manquantes
L’article R. 423-38 impose la notification, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier en mairie, de la liste exhaustive des pièces manquantes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception 3.
L’article R. 423-39 précise que ces pièces doivent être produites dans un délai de trois mois, que leur absence entraîne une décision tacite de rejet ou une opposition tacite, et que le délai d’instruction ne court qu’à compter de leur réception 3.
L’article R. 423-40 prévoit que la nouvelle demande formulée dans le délai d’un mois se substitue à la première et énumère de façon exhaustive les pièces manquantes 4.
L’article R. 423-41 prévoit que les demandes notifiées après le délai d’un mois, ou portant sur des pièces non exigibles en application du code, n’ont pas pour effet de modifier les délais d’instruction 4.
Le certificat de décision tacite
L’article R. 424-13 prévoit la délivrance, sur simple demande, d’un certificat attestant l’existence d’une décision tacite, mentionnant la date d’affichage en mairie ou de publication par voie électronique de l’avis de dépôt, et pour un permis tacite la date de transmission au préfet 6.
Aucune disposition n’assortit cette délivrance d’un délai.
Le point de blocage
Il est double, et il est le même dans les deux cas : une règle protectrice existe, mais son inobservation par l’autorité ne produit aucune conséquence à la charge de celle-ci.
Une demande de pièces irrégulière ne modifie pas le délai d’instruction, mais c’est au demandeur d’aller devant le juge pour le faire constater, après que le rejet tacite a été prononcé.
Un permis tacite est acquis de plein droit, mais son bénéficiaire dépend, pour l’utiliser, d’un certificat que l’autorité délivre quand elle le décide.
Il faut ajouter que la matière est réglementaire. Les articles précités relèvent d’un décret en Conseil d’État, ce qui signifie que deux des trois mesures proposées ici peuvent être prises sans loi, par le Gouvernement seul.
Ce qui se fait ailleurs
La comparaison internationale en matière d’urbanisme est peu concluante, parce que la répartition des compétences entre l’État et les collectivités, la portée des documents de planification et le rôle du juge diffèrent trop pour qu’un dispositif isolé soit transposable. Une comparaison utile supposerait de documenter l’ensemble de la chaîne d’autorisation, et pas seulement le délai affiché.
Le précédent pertinent est ici interne, et il est plus instructif qu’un exemple étranger. Le droit français connaît déjà, dans les relations entre le public et l’administration, le principe selon lequel le silence de l’administration vaut acceptation, et il l’a assorti d’un dispositif de preuve : l’attestation de décision implicite d’acceptation. La question posée par la présente fiche n’est donc pas de savoir si le mécanisme est acceptable, elle est de savoir pourquoi il n’est pas rendu praticable en urbanisme, où il existe pourtant depuis 2007.
La proposition
Trois mesures, dont aucune ne raccourcit un délai existant, ne crée d’organisme ni ne modifie une règle de fond d’urbanisme.
Premier geste, le certificat de permis tacite est délivré d’office. Lorsque le délai d’instruction expire sans décision expresse, l’autorité compétente délivre le certificat prévu à l’article R. 424-13 dans les quinze jours, sans que le demandeur ait à le solliciter. À défaut, le récépissé de dépôt du dossier, accompagné de la preuve de l’expiration du délai, vaut justification du permis tacite auprès des tiers, notamment des établissements de crédit, des notaires et des assureurs.
C’est la mesure la plus simple et probablement la plus utile. Elle ne crée aucun droit nouveau : elle rend utilisable un droit déjà acquis.
Deuxième geste, la demande de pièces irrégulière est privée d’effet dès le stade de l’instruction. Lorsqu’une demande de pièces est notifiée après le délai d’un mois, ou porte sur des pièces non exigibles, le demandeur peut le signaler à l’autorité compétente. Celle-ci dispose de quinze jours pour retirer sa demande ou pour indiquer, article par article, le fondement réglementaire de chaque pièce réclamée. À défaut de réponse motivée dans ce délai, la demande est réputée retirée et le délai d’instruction est réputé n’avoir jamais été interrompu.
Il ne s’agit pas d’un recours nouveau, mais d’un échange contradictoire de quinze jours placé avant le contentieux plutôt qu’après. L’obligation d’indiquer le fondement réglementaire de chaque pièce est le cœur du dispositif : une pièce dont on ne peut pas citer le texte qui l’exige n’est pas exigible.
Troisième geste, publier les délais réels. Le ministre chargé de l’urbanisme publie chaque année, par département et par catégorie d’autorisation, le délai moyen et le délai médian séparant le dépôt d’une demande de la décision, ainsi que la part des dossiers ayant fait l’objet d’une demande de pièces manquantes et la part des décisions tacites.
C’est la seule des trois mesures qui relève de la loi, et c’est celle dont l’effet est le plus lent mais le plus durable. On ne réduit pas un délai que personne ne mesure.
Ce que la réforme coûte
Aucune économie budgétaire n’est attendue et la fiche n’en annonce pas.
Le premier geste transfère au service instructeur une charge résiduelle, l’édition d’un certificat, dans les cas où il n’a pas su statuer dans le délai. Cette charge est marginale et elle pèse sur celui qui a laissé le délai expirer.
Le deuxième geste crée un échange de quinze jours dans les cas contestés. Il est en revanche de nature à réduire le contentieux, puisque la question de la régularité de la demande de pièces se règle avant le rejet plutôt qu’après.
Le troisième geste suppose la remontée d’une donnée de date, qui figure déjà dans les logiciels d’instruction et dans les échanges avec le service statistique. Le coût est celui d’une extraction, non celui d’une collecte nouvelle.
Un risque doit être nommé. Les petites communes, qui instruisent avec des moyens limités et souvent par convention avec un service mutualisé, supporteront la charge du premier geste. C’est la raison pour laquelle le certificat est délivré d’office par l’autorité compétente et non par le maire personnellement, et pour laquelle le récépissé de dépôt vaut justification à défaut, afin que la carence d’un service ne prive pas le demandeur de son droit.
Objections prévisibles
« Le permis tacite est dangereux, il fait naître des autorisations illégales que personne n’a examinées. »
Le risque est réel, mais il n’est pas créé par la fiche : le permis tacite existe depuis 2007 et le droit du retrait des autorisations illégales demeure inchangé. La mesure proposée ne rend pas le permis tacite plus fréquent, elle rend utilisable celui qui est déjà acquis. Si l’on juge le permis tacite dangereux, c’est le mécanisme lui-même qu’il faut ouvrir au débat, et non le maintenir en le rendant impraticable.
« Les demandes de pièces ne sont pas abusives, les dossiers sont réellement incomplets. »
Les deux propositions ne s’excluent pas. Le dispositif proposé ne fait pas obstacle à une demande de pièces régulière : il exige seulement que l’autorité indique le texte qui rend chaque pièce exigible. Une demande fondée survit sans difficulté à cette exigence, et elle y survit en quinze jours.
« Le délai de quinze jours est trop court pour un service instructeur. »
Il ne porte pas sur l’instruction du dossier mais sur la justification d’une demande déjà formulée. Un service qui a réclamé une pièce est censé savoir pourquoi il l’a réclamée. Si ce n’est pas le cas, la demande n’aurait pas dû être faite.
« Publier les délais par département va servir à désigner des mauvais élèves. »
La comparaison est effectivement l’un des effets recherchés, mais elle doit être honnête. C’est pourquoi la publication porte sur le délai médian autant que sur la moyenne, et distingue les catégories d’autorisation, un département accueillant beaucoup de projets en site patrimonial n’étant pas comparable à un autre. Publier une donnée imparfaite et discutable vaut mieux que ne rien publier du tout, ce qui est la situation actuelle.
« Rien de tout cela ne fera construire un logement de plus. »
Ces mesures ne lèvent aucune contrainte de fond, ni sur la constructibilité, ni sur le financement, qui sont les déterminants principaux de la construction. Elles traitent un point précis : le décalage entre le délai inscrit dans le code et le délai supporté par le demandeur. La fiche ne prétend pas répondre à la question du logement, elle propose de faire respecter une règle qui existe déjà.
La traduction législative
Les deux premières mesures relèvent du pouvoir réglementaire et peuvent être prises par décret en Conseil d’État sans intervention du législateur. La troisième relève de la loi. Les rédactions ci-dessous sont présentées dans cet ordre.
Exposé des motifs
Le code de l’urbanisme fixe le délai d’instruction des autorisations à deux mois pour les maisons individuelles et les démolitions, à trois mois pour les autres permis de construire et les permis d’aménager, et prévoit qu’à l’expiration de ce délai le silence de l’autorité vaut permis tacite. Cette architecture est protectrice, et elle est ancienne.
Deux mécanismes la privent en pratique d’une partie de sa portée.
Le premier est la demande de pièces manquantes. Le code prévoit déjà qu’elle doit être notifiée dans le mois du dépôt, qu’elle doit énumérer les pièces de façon exhaustive, et que les demandes tardives ou portant sur des pièces non exigibles n’ont pas d’effet sur le délai d’instruction. Mais l’inobservation de cette règle par l’autorité ne produit aucune conséquence immédiate : le dossier est tenu pour incomplet, un rejet tacite intervient au bout de trois mois, et c’est au demandeur qu’il revient de saisir le juge administratif pour faire constater qu’il avait raison. Le Gouvernement a lui-même reconnu, en réponse à une question parlementaire, l’existence de demandes abusives de pièces complémentaires, et rappelé que le principe avait dû être réaffirmé par décret.
Le second est le certificat attestant l’existence de la décision tacite. Il est délivré sur simple demande, mais aucun délai n’est imposé à l’autorité pour le délivrer. Or ce document conditionne l’usage réel du permis, puisque les établissements prêteurs, les notaires et les assureurs ne se satisfont pas d’une absence de réponse. L’autorité qui n’a pas statué dans le délai conserve ainsi la maîtrise du moment où le permis devient utilisable.
Les deux premiers articles proposés corrigent ces deux points sans modifier aucune règle de fond du droit de l’urbanisme. Le certificat de décision tacite est délivré d’office dans les quinze jours, et le récépissé de dépôt en tient lieu à défaut. Une demande de pièces contestée doit être justifiée, pièce par pièce, dans les quinze jours, faute de quoi elle est réputée retirée et le délai d’instruction est réputé n’avoir pas été interrompu. Ces deux dispositions relèvent du pouvoir réglementaire et peuvent être prises par décret en Conseil d’État.
Le troisième article relève de la loi. Aucune statistique publique ne mesure aujourd’hui le délai réel séparant le dépôt d’une demande de la décision. Le service statistique du ministère publie mensuellement le nombre de logements autorisés, 360 200 entre août 2024 et juillet 2025, mais non les délais. Un débat qui dure depuis vingt ans se conduit donc sans donnée, et chaque texte de simplification peut être présenté comme un progrès sans que ce progrès soit jamais constaté. L’article impose la publication annuelle, par département et par catégorie d’autorisation, du délai moyen et du délai médian, de la proportion de dossiers ayant donné lieu à une demande de pièces et de la proportion de décisions tacites.
Aucune de ces trois dispositions ne raccourcit un délai, ne supprime une consultation, ni ne réduit le contrôle exercé sur les projets. Elles se bornent à faire produire ses effets à une règle que le code énonce déjà.
Premier article, de nature réglementaire
L’article R. 424-13 du code de l’urbanisme est complété par deux alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque le délai d’instruction expire sans qu’une décision expresse ait été notifiée, l’autorité compétente délivre le certificat mentionné au premier alinéa dans un délai de quinze jours à compter de cette expiration, sans que le demandeur ait à en faire la demande.
« À défaut de délivrance dans ce délai, le récépissé de dépôt de la demande, accompagné de la justification de l’expiration du délai d’instruction, tient lieu de justification de l’existence de la décision tacite. »
Portée : la disposition ne crée pas le permis tacite et n’en modifie pas le régime. Elle supprime la dépendance du bénéficiaire à l’égard d’un document que l’autorité délivre aujourd’hui sans délai, alors que cette autorité est précisément celle qui n’a pas statué à temps. Le second alinéa est la garantie de dernier ressort : sans lui, la mesure se contenterait de déplacer le blocage de quinze jours.
Deuxième article, de nature réglementaire
Après l’article R. 423-41 du code de l’urbanisme, il est inséré un article ainsi rédigé :
« I. – Lorsque le demandeur estime qu’une demande de pièces a été notifiée après l’expiration du délai prévu à l’article R. 423-38 ou qu’elle porte, en tout ou partie, sur des pièces qui ne sont pas exigibles en application du présent code, il en informe l’autorité compétente par tout moyen permettant d’établir la date de réception.
« II. – L’autorité compétente dispose d’un délai de quinze jours pour retirer sa demande ou pour indiquer, pour chacune des pièces réclamées, la disposition qui la rend exigible.
« III. – À défaut de réponse dans le délai prévu au II, la demande de pièces est réputée retirée et le délai d’instruction est réputé n’avoir pas été interrompu. L’autorité compétente en informe le demandeur et lui notifie la date à laquelle le délai d’instruction expire. »
Portée : l’article ne modifie pas la règle de fond, qui figure déjà à l’article R. 423-41, mais lui donne un effet au stade de l’instruction. Aujourd’hui, le demandeur qui a raison ne peut le faire constater qu’après le rejet tacite, devant le juge administratif. Le II est l’élément déterminant : l’obligation de citer, pour chaque pièce, le texte qui la rend exigible rend la demande abusive coûteuse à maintenir et facile à abandonner.
Troisième article, de nature législative
Il est inséré, au chapitre IV du titre II du livre IV du code de l’urbanisme, un article ainsi rédigé :
« Le ministre chargé de l’urbanisme publie chaque année, sous forme électronique réutilisable, par département et par catégorie d’autorisation, le délai moyen et le délai médian séparant la date de dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme de la date de la décision, la proportion de dossiers ayant fait l’objet d’une notification de pièces manquantes, et la proportion de décisions tacites.
« Les autorités compétentes pour délivrer les autorisations transmettent à cette fin les données nécessaires, dans des conditions fixées par décret. »
Portée : la publication ne modifie aucun délai. Elle rend possible un débat qui se conduit aujourd’hui sans mesure, et permet de constater si les textes de simplification successifs produisent un effet. Le second alinéa est nécessaire : sans obligation de transmission, la statistique resterait déclarative et incomplète.
Sources
- 1. Code de l’urbanisme, article R. 423-23 : délai d’instruction de droit commun de deux mois pour les permis de démolir et les permis de construire portant sur une maison individuelle, de trois mois pour les autres permis de construire et les permis d’aménager. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006819920 ↩
- 2. Code de l’urbanisme, article R. 423-24 : majoration d’un mois du délai de droit commun dans une liste limitative de cas, notamment autorisation requise au titre d’une autre législation, dérogation, site patrimonial remarquable ou abords d’un monument historique, majorations non cumulables. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053903312 ↩
- 3. Code de l’urbanisme, articles R. 423-38 et R. 423-39 : notification exhaustive de la liste des pièces manquantes dans le délai d’un mois par lettre recommandée, production dans un délai de trois mois, décision tacite de rejet à défaut, délai d’instruction courant à compter de la réception des pièces. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006175969/ ↩
- 4. Code de l’urbanisme, articles R. 423-40 et R. 423-41 : substitution de la nouvelle demande formulée dans le délai d’un mois, et absence d’effet sur les délais d’instruction des demandes notifiées hors délai ou portant sur des pièces non exigibles. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006175969/ ↩
- 5. Code de l’urbanisme, article R. 424-2 : à défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction, le silence vaut décision de non-opposition à déclaration préalable ou permis de construire, d’aménager ou de démolir tacite. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006175976/ ↩
- 6. Code de l’urbanisme, article R. 424-13 : délivrance sur simple demande du certificat attestant l’existence d’une décision tacite, mentions portées sur ce certificat, aucun délai de délivrance n’étant prévu. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006175978/ ↩
- 7. Sénat, question écrite et réponse du Gouvernement sur les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme, 2015 : demandes de permis faisant systématiquement l’objet d’une demande de pièces complémentaires, principe réaffirmé par le décret du 27 avril 2015 afin d’éviter les demandes abusives, objectif de ramener dans la majorité des cas à cinq mois le délai d’obtention des autorisations. https://www.senat.fr/questions/base/2015/qSEQ15081238S.html ↩
- 8. Sénat, rapport « Droit de l’urbanisme et de la construction : l’urgence de simplifier », 2016. https://www.senat.fr/rap/r15-720-1/r15-720-119.html ↩
- 9. Service des données et études statistiques du ministère chargé du logement, base Sitadel et série « Construction de logements » : 360 200 logements autorisés entre août 2024 et juillet 2025, soit 3,8 % de plus que les douze mois précédents et 22 % de moins que les douze mois ayant précédé la crise sanitaire ; les délais d’instruction ne font pas partie des séries publiées. https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/donnees-des-permis-de-construire-et-autres-autorisations-durbanisme ↩
- 10. Sénat, rapport de la commission des affaires économiques sur la proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, juin 2025 : appréciation de la commission sur la portée du texte. https://www.senat.fr/rap/l24-693/l24-693_mono.html ↩
Votre avis
Cette proposition vous parait-elle aller dans le bon sens ?
Laisser un commentaire